Strumento gratuito · Finanza personale
Comprare o restare in affitto?
Non confrontare solo rata e canone. Inserisci pochi numeri e scopri quale scelta ti lascia più patrimonio netto all'orizzonte che scegli.
Una simulazione per orientarti, non un consiglio finanziario. Puoi modificare ogni ipotesi.
La casa
Il mutuo
L’affitto
Costi da proprietario
Investimenti
Orizzonte
Quanto esce dalle tue tasche e quanto ne ricavi
| Comprando | Affittando | |
|---|---|---|
| Uscite totali dal conto | ||
| Di cui bruciato mai più tuo | ||
| Quanto ti resta alla fine |
Ipotesi investimenti:
I parametri di questa simulazione
del mutuo
da proprietario1° anno, tutto incluso
oggi
mensile
Patrimonio netto nel tempo
Valore di ciò che ti resta in mano se liquidi tutto in quell'anno: casa al netto del debito residuo, più il portafoglio investito.
Tutti gli scenari di mercato
Leva per leva, con le probabilità +
Le leve principali le accendi con un tocco sotto il verdetto. Qui c’è il dettaglio: cosa muove ognuna, quanto è probabile, e l’effetto sulle due colonne.
Cinque leve indipendenti, sul tuo orizzonte di anni. Puoi accenderne più di una insieme — tassi alti e mattone in boom, per esempio — ma non due opposte: dentro ogni famiglia la scelta è unica, accenderne una spegne l'altra. Le opzioni sono ordinate dalla più probabile alla meno probabile. I tuoi numeri nel pannello non vengono mai riscritti; per tornare indietro c'è «spegni» sulla riga, o «Rimuovi tutto» qui sopra.
Le cifre di ogni riga tengono già conto delle altre leve accese: leggile come «cosa succede se in questa famiglia scelgo questa».
Cambia anche la colonna «Affitto», e non è un errore: nei due scenari esci di casa con la stessa cifra ogni mese, quindi se un'ipotesi rende l'acquisto più caro chi affitta si ritrova a investire di più.
Combinazioni pronte — accendono più leve insieme, poi puoi ritoccarle una a una:
| Leva · probabilità indicativa | Acquisto | Affitto | Differenza | Accendi |
|---|
Da dove vengono le percentuali: sono stime soggettive ricavate dalla frequenza storica di ciascuna condizione su orizzonti lunghi, in Italia e sui mercati sviluppati. Non sono previsioni e nessuno ha i numeri veri — servono a distinguere «raro ma possibile» da «probabile». Dentro ogni famiglia le opzioni sommano a 100%, contando anche il caso base (i tuoi parametri).
Quando accendi più leve, la probabilità mostrata è il prodotto delle sole condizioni accese — sulle famiglie che lasci al caso base non si sta affermando nulla, quindi non entrano nel conto. Va comunque letta con prudenza, perché le variabili sono correlate: inflazione alta e tassi alti arrivano quasi sempre insieme, quindi una combinazione coerente è più probabile di quanto dica il prodotto, e una contraddittoria molto meno. E se sposti i parametri del pannello lontano dai valori di partenza, la probabilità del «caso base» non vale più.
Approfondimenti
Le soglie di pareggio, dove finiscono i soldi voce per voce, la sensibilità alle ipotesi e il metodo. Aprili solo se vuoi scavare: il verdetto non cambia.
Soglie di pareggio
Quando l'affitto pareggia, e cosa serve per riuscirci +
Con i tuoi parametri, i punti esatti in cui la risposta si ribalta. Le prime due righe rispondono alla domanda che conta per chi affitta: quanto deve rendere — o quanto va aggiunto ogni mese — per pareggiare l'acquisto.
| Rendimento minimo per pareggiare | |
| Versamento extra per pareggiare | |
| Anno di pareggioDa qui in poi comprare batte affittare | |
| Affitto di indifferenzaSotto questa cifra ti conviene restare in affitto | |
| Prezzo massimo sensatoOltre questo prezzo, comprare distrugge valore rispetto all'affitto | |
| Rendimento lordo da locazione |
Dove finiscono i soldi
Voce per voce, con spiegazione +
Totali sull'orizzonte scelto. «Bruciato» = uscite che non tornano indietro in nessuna forma.
| Voce | Acquisto | Affitto |
|---|
Sensibilità alle ipotesi
Orizzonte, variabili decisive, forze in gioco +
Come cambia con l'orizzonte
Stessi parametri, solo il numero di anni cambia. È la variabile più decisiva di tutte.
| Orizzonte | Acquisto | Affitto | Differenza |
|---|
Quali ipotesi ribaltano il verdetto
Ogni barra muove una sola ipotesi tenendo ferme le altre. Più è lunga, più quella variabile decide al posto tuo. La linea nera è la parità: dove la barra la attraversa, la risposta cambia.
Cosa sposta davvero l'ago
Le forze dietro i numeri, calcolate sui tuoi parametri.
Comprare o affittare: le domande che tornano sempre
Le risposte brevi. I numeri esatti sul tuo caso li fa il calcolatore qui sopra.
Conviene comprare o affittare casa?
Dipende da quattro cose, in questo ordine: quanti anni resti in quella casa, il rapporto tra canone e prezzo, il tasso del mutuo e il rendimento a cui investi la liquidità che non immobilizzi. Su orizzonti lunghi, e dove l'affitto è alto rispetto ai prezzi, comprare tende a vincere. Su orizzonti brevi no: i costi d'acquisto — in Italia circa il 9% del prezzo tra imposte, notaio e agenzia — non fanno in tempo a essere assorbiti.
Perché non basta confrontare la rata del mutuo con l'affitto?
Per due motivi. Il primo: la rata non è tutta un costo. La quota capitale abbatte il debito e resta tuo patrimonio, sono gli interessi i soldi che non tornano. Il secondo: chi compra immobilizza l'anticipo più i costi d'acquisto, che chi affitta può invece investire. Mettere a confronto rata e canone ignora entrambe le cose, ed è il motivo per cui quel confronto dà quasi sempre la risposta sbagliata.
Cosa sono i costi non recuperabili?
Le uscite che non tornano indietro in nessuna forma. Per chi affitta è solo una voce: il canone. Per chi compra sono interessi del mutuo, costi d'acquisto, manutenzione straordinaria, IMU se dovuta e costi di vendita, meno le detrazioni fiscali. La quota capitale non ci rientra: è capitale che cambia forma, non spesa. Nella sezione «Dove finiscono i soldi» trovi questo totale anche annualizzato e in percentuale sul valore dell'immobile, così puoi confrontare case diverse.
Se resto in affitto devo investire la differenza?
Sì, altrimenti il confronto non sta in piedi. Chi affitta non tira fuori l'anticipo, e nei mesi in cui la rata costa più del canone non paga quella differenza. Se non li investe, non li sta risparmiando: li sta spendendo. È esattamente per questo che senza investire converrebbe quasi sempre comprare — il mutuo è un piano di accumulo obbligatorio, l'affitto no. Non è una verità finanziaria, è una verità comportamentale, e nel calcolatore la governi con un numero solo: quanti euro metti via ogni mese nel passo Investimenti.
Conviene comprare casa in contanti o con il mutuo?
Controintuitivo, ma spesso il mutuo costa meno. Pagare in contanti evita gli interessi, però immobilizza tutto il capitale, e il costo opportunità di quel capitale è di frequente superiore al costo del debito — soprattutto con un tasso contenuto già bloccato. Per verificarlo sul tuo caso porta l'anticipo al valore pieno dell'immobile e guarda come cambia il costo non recuperabile annuo.
Dopo quanti anni conviene comprare?
È l'anno di pareggio: il momento in cui il patrimonio di chi ha comprato supera quello di chi ha affittato e investito. Con costi d'acquisto intorno al 9% cade spesso tra il settimo e il quindicesimo anno. Prima di quella soglia comprare tende a distruggere valore, e la ragione è quasi sempre la stessa: quei costi iniziali vanno spalmati su troppi pochi anni.
E le cose che il calcolo non vede?
Restano fuori, e pesano: la flessibilità di poter cambiare città con tre mesi di preavviso, il fatto che una casa è un investimento concentrato e illiquido mentre un portafoglio è diversificato, il rischio di dover vendere nel momento sbagliato, e il valore — non economico — di abitare qualcosa che è tuo. Questo strumento risponde solo alla domanda finanziaria, che è una parte della decisione, non tutta.
Metodo e limiti
Cosa assume il modello +
Trasparenza sui numeri, così sai dove intervenire.
- Come si confrontano le due strade. Chi compra paga rata e spese; chi affitta paga il canone e investe la cifra mensile che scegli tu (di default, agganciata alla differenza del 1° anno: così le uscite partono uguali). Nei mesi in cui possedere costa meno del canone, anche chi compra investe il proprio avanzo. La cassa iniziale (anticipo + costi) chi affitta la investe, se lo decidi. Il capitale del mutuo resta comunque risparmio forzoso: è lì il vantaggio strutturale di chi compra.
- Mutuo a tasso fisso, ammortamento alla francese, rata costante. Se la durata supera l'orizzonte, il debito residuo viene sottratto dal patrimonio.
- Costi d'acquisto in percentuale sul prezzo: notaio, imposte, agenzia, istruttoria e perizia. Il 9% di default è una stima prudente per prima casa con agenzia; da privato e senza intermediario scende parecchio.
- Spese condominiali ordinarie escluse: in affitto le paghi comunque, quindi si annullano. Nella voce manutenzione rientrano straordinarie, rifacimenti e assicurazione.
- Fisco. IMU prima casa esente (default 0). Nessuna tassa sulla plusvalenza immobiliare: dopo 5 anni, o se è abitazione principale, non è dovuta. Le plusvalenze finanziarie sono tassate solo alla fine, come per un ETF ad accumulazione.
- Detrazione interessi accreditata a fine anno; presuppone capienza IRPEF sufficiente.
- Non considera: costi di trasloco, cauzione, rischio sfratto o disdetta, il valore di poter cambiare città in 30 giorni, e il fatto che una casa è un investimento concentrato e illiquido mentre un portafoglio è diversificato.
Strumento didattico, non consulenza finanziaria. I rendimenti passati non garantiscono quelli futuri.