L'immobile
La base comune: vale per tutti e quattro gli scenari qui sotto.
Calcolatore consumi inclusi
Costruisci il costo annuo da quantità e tariffe reali: kWh × €/kWh per la luce, Smc × €/Smc per il gas, più acqua e Wi-Fi. Il totale incide solo su medio e breve e viene poi scalato sulla presenza.
Configura i quattro scenari
Imposta canoni, costi e occupazione: il verdetto arriva solo quando hai finito.
3+2 concordato
| Ricavi lordi | |
| Costi | |
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| IMU −25% |
4+4 canone libero
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Medio termine
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Affitto breve
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Il netto annuo, a colpo d'occhio
Dopo costi di gestione, cedolare secca e IMU. Prima di eventuali rate del mutuo.
E se l'occupazione fosse diversa?
Il netto dell'affitto breve alle varie occupazioni, contro il migliore dei contratti lunghi. La riga evidenziata è il tuo valore attuale.
Questo è un confronto economico, non una previsione. Le medie cittadine di occupazione e prezzo non valgono per il singolo immobile; regole fiscali e regolamenti locali cambiano (CIN, limiti comunali agli affitti brevi, aliquote IMU deliberate ogni anno). Prima di firmare qualsiasi contratto verifica i numeri con il tuo commercialista. I conti girano tutti nel tuo browser; l'email è richiesta solo per sbloccare il dettaglio dei risultati.
Come calcola (il metodo, tutto dichiarato)
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- 3+2 concordato: canone inserito dall'accordo territoriale (tabelle per zona e fascia, non a scelta libera), sfitto dimezzato per la domanda più ampia. Cedolare al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa o in stato d'emergenza per calamità (21% altrove) e IMU al 75% ovunque. La manutenzione ha una stima propria; l'attestazione di rispondenza una tantum (~80–200 €) è trascurata. La stessa disciplina (canone da tabelle, 10% nei comuni agevolati, IMU 75%) vale per i contratti per studenti universitari (6–36 mesi), anch'essi esclusivamente concordati: usa questa card anche per quel caso.
- 4+4 canone libero: canone mensile inserito × 12, meno lo sfitto/rischio. Utenze intestate all'inquilino, condominio al 20% (straordinaria), manutenzione regolabile nel suo box. Cedolare al 21%. IMU piena.
- Medio termine (transitorio): canone mensile regolabile per i mesi affittati. Immobile arredato, consumi inclusi e condominio a tuo carico, manutenzione specifica, gestione leggera (5% per cambi inquilino). Il transitorio richiede un'esigenza temporanea documentata e nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve rispettare le fasce degli accordi territoriali (DM 16/1/2017, art. 2); rinnovi «in catena» senza causa reale vengono ricondotti a un 4+4 (art. 2 c. 6). Cedolare al 21%, oppure al 10% — attivabile nella card — per il transitorio a canone concordato con attestazione in comune ad alta tensione abitativa o calamitato (Circ. AdE 8/E/2017). IMU piena.
- Affitto breve: ricavi = prezzo a notte × 365 × occupazione. Costi: commissioni OTA, gestione operativa in % dei ricavi, consumi (inclusi), condominio pieno e la manutenzione più alta mostrata nel suo box. Cedolare secca al 26%, o 21% per un solo immobile a scelta, sui ricavi lordi — con la cedolare nessun costo è deducibile. La ritenuta del 21% delle piattaforme è un acconto, non un'imposta in più. Le pulizie addebitate forfettariamente all'ospite sarebbero comunque imponibili in cedolare (Circ. AdE 24/E/2017): qui restano fuori dai ricavi per semplicità, con prezzo a notte «pulizie escluse». IMU piena. Dal 2026 massimo due appartamenti in affitto breve: dal terzo, regime d'impresa (fuori dal perimetro di questo calcolo).
- Consumi: il totale a piena occupazione nasce dalle voci visibili nel box — kWh × tariffa per la luce, Smc × tariffa per il gas, acqua, Wi-Fi e altro. La precompilazione usa come ordine di grandezza 600 € di quota fissa + 450 € per occupante, ma ogni quantità e tariffa è modificabile. Il totale viene poi scalato sulla presenza reale: consumi = pieni × (30% + 70% × presenza). Nel breve la presenza è l'occupazione; nel medio i mesi affittati su 12; nei contratti lunghi le utenze sono dell'inquilino.
- Stagionalità: la curva mensile sotto l'occupazione è il profilo delle notti negli alloggi via piattaforme della tua regione (Eurostat), riscalato sulla tua occupazione media. Serve a vedere quando si concentra l'incasso, non cambia il totale annuo.
- IMU: rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota. La rendita precompilata è una stima grossolana (≈ base imponibile pari a metà del valore di mercato): mettere quella vera cambia il risultato. L'aliquota della tua città è nella delibera comunale sul portale del Dipartimento Finanze (MEF).
- Occupazione precompilata: media tra due metriche pubbliche — l'occupazione sul calendario (AirROI: notti vendute su 365, annunci part-time inclusi) e quella sulle notti disponibili (dati Airbnb: esclude i giorni bloccati dall'host). La prima sottostima un immobile dedicato tutto l'anno, la seconda lo sovrastima un poco: la media è un punto di partenza, non una previsione.
- Cosa resta fuori: l'eventuale mutuo (uguale in tutti gli scenari), il tuo tempo, l'imposta di soggiorno (a carico dell'ospite), l'ammortamento dell'arredo, l'IRPEF ordinaria come alternativa alla cedolare (quasi mai conveniente per chi ha altri redditi), la tassazione in regime d'impresa oltre 2 immobili brevi.
Le domande che fanno tutti
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Conviene più l'affitto breve o il 4+4?
Dipende quasi tutto dall'occupazione e dai costi di gestione. L'affitto breve incassa di più a parità di notti, ma paga commissioni, pulizie, consumi e — dal secondo immobile — una cedolare al 26%. Sotto una certa occupazione, spesso tra il 30% e il 55%, il contratto lungo rende di più con molto meno lavoro. Guarda il punto di pareggio qui sopra: è il numero più importante della pagina.
Perché il concordato può battere il canone libero?
Perché lo sconto sul canone è spesso più che compensato dal fisco: cedolare al 10% invece che al 21% e IMU al 75%. Con sconti del 15–25% i due contratti si equivalgono in molte città; dove l'IMU è al massimo, il concordato spesso vince. In più affitti più in fretta e con meno rotazione. La stessa disciplina vale per i contratti per studenti universitari (6–36 mesi), anch'essi esclusivamente a canone concordato.
Il medio termine è il compromesso perfetto?
È un equilibrio interessante: occupazione alta, niente commissioni da piattaforma turistica, ospiti che si fermano mesi. Ma di norma il canone è vicino a quello del 4+4, l'immobile dev'essere arredato e i consumi restano a tuo carico: il vantaggio vero è la flessibilità (riprendi l'immobile quando serve), non il netto. Attenzione alle regole: ogni contratto richiede un'esigenza di transitorietà documentata, e nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve seguire le fasce degli accordi territoriali (DM 16/1/2017). Con l'attestazione, in comune ad alta tensione o calamitato la cedolare scende al 10%: puoi attivarla nella card.
E se l'occupazione precompilata non fosse realistica per casa mia?
È una media cittadina, non una previsione: il singolo annuncio può stare molto sopra o molto sotto, in base a posizione, qualità, prezzo e recensioni. Muovi il cursore ed esplora la tabella di sensibilità: se il verdetto cambia con 5 punti di occupazione in meno, sei in zona rischio.
Il calcolatore considera il mutuo?
No, di proposito: la rata è identica in tutti e quattro gli scenari, quindi non cambia il confronto — cambia solo quanto del netto ti resta in tasca. Se l'immobile è a leva, sottrai la tua rata annua dal netto di ogni colonna.
Chi c'è dietro questo strumento?
Lo stesso approccio del calcolatore comprare-o-affittare: strumenti gratuiti, open source, con tutte le ipotesi dichiarate. Il codice è su GitHub: puoi verificarlo, clonarlo e adattarlo.