27 luglio 2026 Finanza personale

Conviene comprare casa o affittare? Il calcolatore che confronta il patrimonio, non la rata

"La rata costa quanto l'affitto, quindi tanto vale comprare" è il confronto sbagliato. La domanda giusta è: dopo vent'anni, chi dei due ha più patrimonio netto? Ho costruito un calcolatore che risponde a quella.

Il problema: il confronto che fanno tutti è monco

Il dibattito affitto-o-acquisto in Italia si gioca quasi sempre su rata contro canone. Ma quel confronto ignora metà dell'equazione: l'anticipo immobilizzato, le imposte d'acquisto, il notaio, la manutenzione, l'IMU se non è prima casa — e soprattutto cosa farebbe l'inquilino con i soldi che non ha messo nel mattone.

Se chi affitta investe l'anticipo risparmiato e ogni mese la differenza tra rata e canone, dopo vent'anni può trovarsi con un portafoglio che compete con il valore della casa. Oppure no: dipende dai numeri. Ed è esattamente il punto — dipende dai numeri, non dagli slogan, né in un verso né nell'altro.

Come l'ho costruito

Il calcolatore simula i due percorsi anno per anno, in parallelo, su un orizzonte che scegli tu:

• chi compra: anticipo, mutuo con ammortamento reale, costi d'acquisto, manutenzione, rivalutazione dell'immobile, e alla fine il valore della casa meno il debito residuo;
• chi affitta: canone che cresce nel tempo, e la differenza — anticipo incluso — investita in un portafoglio a scelta tra BTP, ETF 60/40, ETF azionario globale o Bitcoin, ognuno con il suo profilo di rendimento.

Il risultato è una cifra sola per parte: il patrimonio netto dopo N anni. Vince chi ne ha di più, e vedi anche di quanto e in quale anno le curve si incrociano.

Tecnicamente è JavaScript puro, zero dipendenze: niente framework, niente build, una pagina che si apre istantanea. E ogni scenario è condivisibile via link — i parametri vivono nell'URL, così una discussione al bar può finire con "guarda, con i tuoi numeri viene così" e un link che si apre già compilato.

Cosa ho imparato

Primo: appena metti dentro il costo-opportunità dell'anticipo, i risultati diventano molto meno scontati di come li racconta sia il partito del mattone sia quello dell'investitore. In tante combinazioni realistiche vince l'acquisto; in altre, altrettanto realistiche, vince l'affitto con disciplina d'investimento. La parola chiave è "disciplina": il modello assume che la differenza venga investita davvero, ogni mese.

Secondo: gli scenari condivisibili via URL sono la funzione più usata. La gente non vuole solo calcolare — vuole mostrare il proprio calcolo a qualcuno. Costa pochissimo da implementare e moltiplica la circolazione del tool.

Terzo: questo calcolatore ha aperto un filone. Dal lato del proprietario, la stessa domanda diventa "quanto rende un immobile messo a reddito?" — e lì è nato Rendita Affitti. E per stimare i costi di gestione di una casa è arrivato Consumi di Casa. I tool buoni generano i tool successivi.