18 agosto 2026 Immobiliare

Quanto rende un immobile in affitto? 4 regimi a confronto, al netto di tutto

Affitto breve, medio termine, 4+4 libero o 3+2 concordato? La risposta onesta è "dipende da occupazione, tasse e città" — così ho costruito un calcolatore che fa i conti su tutti e quattro i regimi insieme.

Il problema: ogni regime ha i suoi numeri, e nessuno li confronta

Il proprietario italiano che deve mettere a reddito un appartamento sceglie quasi sempre per sentito dire: "l'affitto breve rende il doppio", "il 4+4 è più sicuro", "col concordato paghi meno tasse". Tutte frasi vere a metà, perché ogni regime ha una struttura diversa di ricavi, vuoti e imposte:

• affitto breve — tariffa alta ma occupazione variabile, forte stagionalità, costi di gestione e pulizie;
• medio termine — contratti transitori per studenti e lavoratori, meno vuoti del breve, meno gestione;
• 4+4 canone libero — canone di mercato, occupazione quasi piena, cedolare al 21%;
• 3+2 concordato — canone calmierato ma cedolare al 10% e IMU ridotta, che nei comuni ad alta tensione abitativa ribalta spesso la classifica.

Confrontare a mente quattro strutture del genere è impossibile. Serviva un motore che facesse i conti fino al netto, non fino al lordo da brochure.

Come l'ho costruito

Rendita Affitti parte dai dati, non dalle opinioni: quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) per i canoni di lungo periodo, dati Airbnb per tariffe e occupazione del breve, e stagionalità Eurostat per distribuire la domanda turistica sui mesi dell'anno invece di usare una media piatta.

Sopra i dati c'è il motore fiscale: per ogni regime applica l'occupazione attesa, la cedolare secca con l'aliquota corretta (21% o 10% sul concordato) e l'IMU con le riduzioni dove spettano. Il motore è coperto da test — con quattro regimi, tre aliquote e casi particolari comunali, senza test avrei già spedito errori, lo so perché i test ne hanno fermati parecchi.

Il risultato è una classifica: quattro righe, un netto annuo per regime, e il vincitore evidenziato. Il tool è in italiano e inglese, perché una parte di chi compra per mettere a reddito in Italia non è italiana.

Cosa ho imparato

La lezione più interessante è nei risultati: l'affitto breve non vince sempre, e nemmeno quasi sempre. Appena l'occupazione scende sotto certe soglie o si è in una città dove il concordato gode di aliquote di favore, il 3+2 o il medio termine lo superano al netto — con molto meno lavoro. Il "doppio dei ricavi" lordo si sgonfia tra vuoti, gestione e fisco.

Seconda lezione: i dati pubblici italiani (OMI) e quelli di piattaforma raccontano storie diverse ed è il confronto a renderli utili. Da soli, entrambi mentono per omissione.

Questo tool chiude il cerchio con gli altri due calcolatori immobiliari: Affitto vs Acquisto risponde a "ha senso comprare?", Rendita Affitti a "e se compro per affittare, in che regime?", e Consumi di Casa stima i costi di gestione che mangiano la rendita. Per il lato domanda degli affitti brevi c'è Holiday Radar.